Intervista a Roberto Preatoni fondatore di Preatoni Nuda Proprietà.
Nuda proprietà, il mattone che cambia funzione: non solo casa, ma liquidità Roberto Preatoni, fondatore di Preatoni Nuda Proprietà, risponde alle domande sul mercato della nuda proprietà in Italia: chi vende, chi compra, quanto vale oggi e quali sono le prospettive. Perché oggi si torna a parlare di nuda proprietà? La nuda proprietà mette insieme due esigenze opposte che oggi si incontrano sempre più spesso. Da un lato ci sono proprietari anziani con una casa di valore ma poca liquidità disponibile; dall’altro investitori che vogliono entrare nel mercato immobiliare con un capitale più contenuto, accettando tempi di ritorno più lunghi. Il meccanismo è chiaro: chi vende cede la proprietà dell’immobile, ma conserva l’usufrutto, cioè il diritto di continuare ad abitarci, spesso per tutta la vita. Chi acquista diventa nudo proprietario da subito, ma potrà utilizzare o rivendere l’immobile in piena proprietà solo all’estinzione dell’usufrutto. È una compravendita a tutti gli effetti, non un prestito, e per questo richiede valutazioni accurate e assistenza tecnica qualificata. Chi decide di vendere la nuda proprietà, e perché? Chi vende, nella maggior parte dei casi, non ha alcuna intenzione di lasciare la propria casa. L’obiettivo è trasformare in liquidità una parte del patrimonio immobiliare. Lo confermano i numeri: nelle operazioni concluse nel 2025, il 64,8% dei venditori sceglie la nuda proprietà per ottenere liquidità, mantenere il proprio tenore di vita, far fronte a esigenze legate all’età o sostenere i figli nell’acquisto di una casa. Il 66,3% dei venditori ha più di 64 anni. Sono numeri che raccontano un cambiamento sociale, prima ancora che immobiliare: in un Paese con un’elevata proprietà della casa e pensioni spesso non proporzionate al patrimonio accumulato, l’abitazione diventa una riserva di capitale a cui attingere senza doverla lasciare. E chi compra una nuda proprietà? L’acquirente tipico non cerca una casa da abitare subito, ma un investimento con un orizzonte temporale lungo, spesso una famiglia. Nel 2025 gli acquirenti più attivi hanno tra 45 e 54 anni, il 32,1% del totale; le famiglie rappresentano il 70% degli acquisti e solo il 17,6% delle operazioni viene finanziato con mutuo, contro l’82,4% concluso senza ricorso al credito bancario. È quindi un mercato meno dipendente dal finanziamento rispetto alla compravendita ordinaria. Il rendimento non deriva da un affitto immediato, ma dallo sconto iniziale sul valore di piena proprietà e dalla rivalutazione futura dell’immobile: per questo la città, il quartiere, l’età dell’usufruttuario, lo stato dell’immobile e la sua futura commerciabilità sono elementi decisivi. Quanto è grande oggi il mercato italiano? Resta un segmento di nicchia, ma non marginale. Il Rapporto Immobiliare 2026 dell’OMI-Agenzia delle Entrate registra per il 2025 24.441 transazioni di nuda proprietà, in calo del 10,6% rispetto al 2024 e pari a circa il 3,2% del mercato residenziale. È un mercato selettivo, non di massa, ma sufficientemente strutturato da avere regole proprie, operatori specializzati e una domanda riconoscibile. Le grandi città concentrano l’interesse maggiore: secondo gli ultimi dati urbani disponibili, relativi al 2023, Roma guida con 1.540 transazioni, pari al 31,6% del totale nelle principali città, seguita da Milano con 1.059 transazioni, il 21,8%. La domanda continua a crescere: nel primo semestre 2025 si registra un aumento del 12% su base annua e del 36% rispetto al 2021. Sui prezzi, Milano resta la città più cara, con oltre 4.100 euro al metro quadro; segue Roma a 2.648 euro al metro quadro, mentre Firenze e Napoli si attestano poco sopra i 2.400 euro al metro quadro. In un mercato così specifico, cosa fa davvero la differenza tra un’operazione riuscita e una che si blocca? Non è sufficiente individuare un acquirente o un venditore interessati. La differenza è determinata dalla valutazione corretta dell’immobile, dai tempi dell’operazione, dalla tutela dell’usufruttuario, dalla capacità di spiegare in modo trasparente lo sconto applicato e dalla selezione degli immobili proposti agli investitori. Una nuda proprietà valutata in modo scorretto rischia di non vendersi; una proposta costruita senza criterio crea aspettative sbagliate da entrambe le parti. In un settore così specifico, l’esperienza dell’operatore incide più che altrove. Ci può raccontare come opera Preatoni Nuda Proprietà? Preatoni Nuda Proprietà è specializzata esclusivamente nella vendita di nuda proprietà, con un modello rivolto a chi vuole ottenere liquidità continuando a vivere nella propria casa. Sul nostro sito indichiamo la possibilità di vendere anche in una settimana, mantenendo il diritto di abitare l’immobile per tutta la vita; l’offerta è naturalmente soggetta a zona, mercato e caratteristiche dell’immobile. Per il venditore, questo significa avere un interlocutore dedicato e non una semplice agenzia generalista: siamo presenti con due sedi, a Roma e a Milano, e una rete di 50 agenzie associate sul territorio italiano. Per l’investitore, significa accedere a un portafoglio di opportunità già impostate secondo la logica della nuda proprietà, con indicazione di età del proprietario, metratura, prezzo e localizzazione. Come vede evolversi questo segmento di mercato nei prossimi anni? È un segmento ancora contenuto, ma destinato a pesare sempre di più per ragioni demografiche e patrimoniali. Chi saprà rendere questo strumento un processo leggibile, rapido e gestito professionalmente avrà un vantaggio significativo nei prossimi anni.
Guida completa alla nuda proprietà: tutto quello che c’è da sapere.
La nuda proprietà è una formula immobiliare sempre più conosciuta in Italia, ma spesso viene capita solo in parte. Molti proprietari ne hanno sentito parlare, magari da amici, parenti o consulenti, ma non sempre hanno chiaro come funzioni davvero, quali vantaggi possa offrire e in quali situazioni possa rappresentare una scelta utile.
Intervista a Roberto Preatoni del 21/10/24 sulla nuda proprietà
Parlano ancora di noi
La nuda proprietà è ancora in crescita
Intervista sulla nuda proprietà: le domande meno comuni sulla nuda proprietà: seconda parte
Intervista sulla nuda proprietà: le domande meno comuni sulla nuda proprietà: seconda parte
Intervista sulla nuda proprietà: le domande meno comuni sulla nuda proprietà: prima parte
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E’ meglio investire in una piena o in una nuda proprietà?
Scopriamo i vantaggi dell'ìinvestimento in nuda proprietà rispetto all'acquisto di una piena proprietà
Speciale di Repubblica su Preatoni Nuda Proprietà
Le domande più frequenti sulla nuda proprietà: intervista.
Intervista a Roberto Preatoni per dare risposta alle domande più frequenti sulla nuda proprietà.
Preatoni Nuda Proprietà a Telelombardia
Intervista a Telelombardia sui vantaggi della nuda proprietà
I vantaggi della nuda proprietà.
Su Repubblica per spiegare in un redazionale i vantaggi della nuda proprietà.
La Nuda Proprietà come piano di accumulo a fini previdenziali
Scopri perchè l'investimento in nuda proprietà è meglio di un piano di accumulo previdenziale. Clicca per scaricare il PDF
QUANDO ANCHE I GIORNALI ECONOMICI SBAGLIANO.
In quest'articolo di Money viene descritto cosa sia la nuda proprietà e a chi convenga. L'articolo è fondamentalmente corretto tranne che nella sua frase conclusiva che riporta "Ovviamente dal punto di vista strettamente economico, (la vendita della nuda proprietà) si configura come una perdita, perché si vende a un prezzo inferiore a quello di mercato: non conviene, dunque, a chi non ha bisogno di soldi". La frase è sbagliata perchè in caso di vendita della nuda proprietà, il venditore ottiene due cose ovvero una somma corrispondente al valore di nuda proprietà più un diritto di usufrutto gratutito dell'immobile che anch'esso ha un valore, infatti a fronte della vendita della piena proprietà il vecchio proprietario incasserebbe si il 100% del valore dell'immobile ma poi sarebbe costretto a rilocarsi e sobbarcarsi il costo di un affito mensile. In quest'ottica, dalla vendita della nuda proprietà si ottiene sempre il 100% del valore, parte in denaro e parte sotto forma del diritto di usufrutto gratuito, il cui valore infatti viene anch'esso calcolato nelle tabelle di nuda proprietà.
La casa è il salvadanaio di ultima istanza degli italiani.
Il 2008 è stato l'anno della crisi dei mutui sub-prime che sebbene originata negli Stati Uniti ha assunto immediatamente rilevanza planetaria, impattando negativamente sull'andamento delle economie di tutti i paesi, anche quelli che paradossalmente erano meno esposti con investimenti nei titoli spazzatura americani. L'eco di quella crisi è ancora presente e gli effetti negativi sulle economie mondiali sono lungi dall'essere stati assorbiti. Clicca per continuare a leggere...
Webinar gratutito: Scopri i vantaggi della vendita della nuda proprietà
Scopri i vantaggi della vendita della nuda proprietà: in questo webinar verranno trattati tutti gli aspetti sociali, di mercato, legali e fiscali.
Webinar gratuito: “I vantaggi dell’investire nella nuda proprietà”
Scopri i vantaggi dell'investire in nuda proprietà. In questo webinar verranno discusse le tematiche sociali, di mercato, legali e fiscali.
Tabelle calcolo del valore della nuda proprietà per l’anno 2020
Ecco le tabelle per il calcolo del valore della nuda proprietà in vigore nell'anno 2020
La nostra intervista su Casa.it
Casa.it ci ha intervistati per parlare di nuda proprietà e della nostra formula di acquisto diretto.
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